El 1 de abril se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Este Decreto ha generado cierta alarma entre los arrendadores de viviendas dada la confusión generada en los medios de comunicación sobre sus obligaciones como arrendadores y los derechos de los arrendatarios.

Respondemos aquí a algunas de las preguntas que nos han hecho llegar nuestros clientes.

¿Todos los arrendadores tienen la obligación de reducir o condonar la renta a sus arrendatarios?

No.

El Real Decreto solo obliga a aquellos arrendadores que sean empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

No encontrándose en ninguno de estos casos, la condonación total o parcial de alquiler no es obligatoria, sino voluntaria.

Los arrendadores que se encuentren en alguno de estos grupos deberán llegar a un acuerdo con sus arrendatarios o, en caso contrario, decidir unilateralmente por alguna de estas opciones:

  1. a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
  2. b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

¿Cómo protege este Real Decreto a los “pequeños arrendadores”?

El Real Decreto hace una distinción clara de dos realidades: la de los “pequeños arrendadores” como pudiera ser el de un particular con una o dos viviendas arrendadas de las que obtiene unos réditos mensuales, y de aquellos “grandes arrendadores” o “arrendadores profesionales”, como pudieran ser grandes empresas que se dediquen al sector arrendaticio, definidas en el art. 4 del propio Real Decreto.

Mientras que estas últimas han de afrontar en mayor medida los efectos del COVID-19, los pequeños arrendadores tienen una protección que podríamos denominar indirecta.

Esta se contendría en el art. 9 del Real Decreto, con la aprobación de una línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19.

Se desarrolla una línea de avales con total cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.

Protegiendo a aquellos arrendatarios en situación de vulnerabilidad mediante una línea de avales, los pequeños arrendadores ven protegidos su derecho e interés en cobrar su renta mensual.

¿Qué ocurre si vence el contrato de alquiler durante el Estado de Alarma?

El Real Decreto establece en su art. 2 que en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del Real Decreto (1 de abril de 2020) hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del Estado de Alarma, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

Como vemos, la prórroga no es automática si no que debe ser solicitada expresamente por el arrendatario; en caso de que lo haga, el arrendador tiene la obligación de asumirla.

¿Se puede ejecutar un desahucio durante el Estado de Alarma? ¿Y después?

El procedimiento de desahucio, en cualquiera de sus especialidades, no se encuentra entre ninguno de los procedimientos judiciales calificados como “urgentes” durante el Estado de Alarma.

Por esta razón, los procedimientos de desahucio durante el Estado de Alarma se encuentran paralizados -al igual que muchos otros-, sin que pueda verificarse ningún lanzamiento.

Una vez se alce el Estado de Alarma, y en función de las medidas concretas que se implementen en la Administración de Justicia, los procedimientos de desahucio y en su caso lanzamientos se continuarán tramitando con ciertas limitaciones.

El Real Decreto prevé que en aquellos casos en que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica, se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento -expulsión de la vivienda- o, si este no se ha acordado todavía, la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto.