¿Qué puede ocurrir si tenemos un local de negocio arrendado que carece de licencia de actividad?

El ejercicio de una actividad comercial o industrial exige siempre de la obtención previa de una licencia o autorización municipal para su ejercicio, bastando en ocasiones de un simple comunicación previa o declaración responsable.

El ejercicio de cualquier actividad sin que me medie una previa licencia de actividad, o comunicación previa, se trataría de una actuación contraria a Derecho, que habría de implicar el cese de la actividad.

El Código Civil establece una serie de obligaciones para los arrendadores (sin perjuicio de las impuestas en la propia normativa de arrendamientos urbanos), entre las que se encuentran las recogidas en el art. 1154, por el que el arrendador queda obligado a:

1.º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.

2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

3.º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

El supuesto de un local de negocio que pierde su licencia de actividad podemos equipararlo al incumplimiento por parte del arrendador de su obligación de mantener al arrendatario en el “goce pacífico de la cosa” y, a su vez, como una falta de entrega del objeto de arriendo, entendido este como un local “con licencia”.

Como apuntábamos, la licencia de actividad (o comunicación previa) es preceptiva, y su inexistencia implicará que el uso de local no es “pacífico”, pues se estaría ejerciendo de forma contraria a Derecho.

Y toda vez que la actividad no podría ejercerse nos encontramos en presencia de lo que podría calificarse como entrega de cosa diversa o “aliud pro alio”, que se produce cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción total del adquirente (arrendatario), lo que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil -resolver el contrato de arrendamiento con indemnización de daños y perjuicios, en su caso-.

Afirmaba el Tribunal Supremo en su Sentencia núm. 1311/2006, de 22 de diciembre, que “de acuerdo con esta doctrina, el incumplimiento de la finalidad perseguida por el arrendatario al concertar el arrendamiento, cuando resulta imposible utilizar el local arrendado para la actividad de negocio a la que debe dedicarse con arreglo a las cláusulas del contrato, constituye una causa que legitima para el ejercicio de la acción resolutoria”.

También, la Sentencia núm. 76/2002, de 11 de febrero que ya apuntaba en este camino “Había por tanto una inadecuación del local al fin pactado desde la propia firma del contrato, pero la arrendataria no pudo advertirla hasta que acometió las obras previas al inicio de su actividad. De ahí que el arrendador no cumpliera desde un principio su obligación esencial en cuanto tal, la de dar al arrendatario el goce de la cosa (art. 1543 CC), como tampoco la de entregarle la cosa objeto del contrato (art. 1554-1º CC), es decir, un local con su estructura «en perfecto estado», dándose así una situación muy similar a la de inhabilidad del objeto vendido que la jurisprudencia de esta Sala equipara a su falta de entrega a efectos de resolución de la compraventa por incumplimiento del vendedor”.

Por lo tanto, partiendo de una base incontrovertible y es que las actividades ejercidas en locales de negocio -comerciales o industriales- lo habrán de ser ajustándose a Derecho, en particular a la normativa urbanística y técnica de aplicación que regule el ejercicio de la actividad, la inexistencia de la autorización administrativa o la imposibilidad de su obtención facultarán la resolución del contrato de arrendamiento con indemnización de daños y perjuicios, en su caso, pues el inmueble no serviría a la finalidad con la que fue contratado.

Todo ello, sin perjuicio de las concretas cláusulas particulares establecidas en el contrato de arrendamiento, que pudieran suponer una variación en régimen de responsabilidad ordinario.