Los ruidos generados en un local que se encuentra arrendado no implican únicamente responsabilidad para quien explota la actividad -y genera directamente el ruido-, sino que en muchos casos también puede traer consecuencias para el propietario del inmueble.
Esto es lo que ocurre, por ejemplo, cuando nos encontramos ante un local sujeto a un régimen de propiedad horizontal.
La acción de cesación se recoge en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal y este establece:
“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.”
Se establecen, por tanto, tres tipos de actividades no permitidas a propietarios y ocupantes -arrendatarios, por ejemplo-:
- Las prohibidas en los estatutos;
- Las que resulten dañosas para la finca;
- Las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Para el triunfo de esta acción, la jurisprudencia ha establecido que no es suficiente uno o varios actos concretos generadores de ruido, más o menos incómodos o molestos, sino que es necesario además cierta intensidad y que se realicen con continuidad.
El comportamiento molesto e incómodo basta que sea desagradable para cualquiera que habite en el inmueble o haya de permanecer en él, sin que sea necesario que sea insufrible o intolerable.
La actividad incómoda debe causar una alarma en el entorno de la vivienda o local, correspondiendo a quien la alega probar esa situación.
Con estos antecedentes, probando esta situación de hecho -la existencia de unos ruidos molestos y constantes- las consecuencias pueden ser las siguientes:
- La cesación definitiva de la actividad;
- La indemnización por los daños y perjuicios causados;
- La privación del derecho al uso de la vivienda o local durante un plazo máximo de 3 años;
- La extinción de los contratos que facultaban el uso de la vivienda o local, por ejemplo, del contrato de arrendamiento.
Se trata de una acción compleja, pero cuya efectividad queda lejos de cualquier duda para acabar de raíz y definitivamente con problemas de contaminación acústica ante los que Administración, arrendatarios y propietarios, en su caso, muchas veces miran para otro lado.